ぼんについて

【住宅ローン控除】繰上げ返済した方がお得？しない方がお得？

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無職の夫と結婚して7000万の家を買って、繰上げ返済大好きなワーママぼん（@bonchan_mile）です。

住宅ローンの「ご返済予定のお知らせハガキ」を見て、あれ？我が家ってまだまだ繰り上げ返済した方がいい？しない方がいい？と疑問に思いました。

↑Twitterのそもそものつぶやきが分かりにくい。
毎月ローンの引き落としが約12万5000円の所、口座には「15万円」入金しています。
余った分が少しずつ貯まっていくので、何十万かになったら繰上げ返済をしています。
そして今18万（と少ないのですが）繰上げ返済をすると、いよいよ残高が「2000万台」になる！という喜びの話でした笑

「繰り上げ返済はした方がいい」「住宅ローンが適用される10年間は繰上げ返済はしない方がいい」「10年後にまとめて繰り上げ返済した方がいい」
いろんなパターンを耳にしますよね。
友人からも「どっちがお得なの？？！」って聞かれる事があります。
この質問された場合は簡単に「ローン金利が1%未満なら繰上げ返済するより控除の方がお得だよ」って答えてますが・・・

ただ我が家は住宅ローン金利「0.85％」ですが、今まで「繰り上げ返済一択」でした。
結論から言うと、将来に渡る「金利支払いの圧縮」を考えると、繰上げ返済は迷わずするべきなんですよね。

そこに「住宅ローン控除」が絡むと繰上げ返済とどちらがお得なの？これからも繰り上げ返済した方がいいのかな？って思ったので、我が家のケースで考えてみました。

住宅ローン控除とは

正式名称「住宅借入金等特別控除」ってちょっと長いですね。通称「住宅ローン控除」と呼んでいるものです。個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をし、平成33年（2021年）12月31日までに自宅として購入し、一定の要件を満たす時、その住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

・住宅ローンを借りた年から10年間、年末残高等×1％を所得税額から控除される。（平成26年1月1日から平成33年12月31日までは限度額40万円まで）

他にも細かい条件がありますよ。
参照：国税庁HP住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

イメージとしては3000万円の住宅ローンを組むと年末の残高、仮に3000万円とすると1％の30万円が所得税額から控除されます。
会社で30万円の所得税がひかれていたら、初年度は確定申告をすると30万円の現金が返ってくるわけです。

ほんとに後から現金がドーンと振り込まれるので、すっごくお得に感じる制度です。

だから「住宅ローンの残高残しておいた方がいいじゃない！繰り上げ返済なんてしない方がいいね！」って一見思うのですが・・・・

実際に控除される限度額は？

限度平成26年1月1日から平成33年12月31日までは、どんなに高い住宅ローンを組んでも限度額40万円までとなっています。

そして3000万円のローンなら1％の上限で30万円が限度額となるわけですが・・・あくまで「所得税から控除」される額なので「所得税の額」までしか控除にはならないんですよね。

我が家の場合、夫の年収600万円で実際に控除された税額は197,000円でした。

そして実際の住宅ローン残高約3000万円。
1％の30万円まで本来控除を受けられるのですが、そもそも所得税を19万円しか払っていないので控除も19万円（197,000円）までと言うわけです。

もし所得税の額が30万円ある人（年収の目安は700万円ぐらい）であれば、繰り上げ返済を急がず、ローン控除が適用される10年間は銀行にでも「繰り上げ返済用資金」として貯めておいた方が賢いわけです。
どんどん繰り上げ返済が進んで、仮にローン残高が2000万円まで進んでしまうと、控除の額も20万円が上限となります。

30万税金として払っていたら、30万円まで控除を受けた方が当然お得ですよね。

住民税からも控除されていた？！

住宅ローン控除の上限は「所得税の上限」と考えていましたが、実は調べていたら平成21年度税制改正で、所得税から控除しきれなかった額を個人住民税で税額控除されていました。
夫の住民税の控除の上限は年「136,500円」です。

だから年収が私より高いのに、住民税が私より安かったんだ・・・。
と言うことは、去年「197,000円+136,500円=333,500円」最大で控除が受けれていたようです。

ただ去年のローン残高は「3,100万」ほどなので、繰上げ返済してきたせいで控除しきれてないですね。

参照：総務省サイト所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方

所得税だけでみるとツイートで気にしていた「所得税の控除限度額」近づいてなかったわけですね。（年収的に・・・）
しかも所得税から控除しきれない分は、住民税から控除されていたと・・・

所得税だけで考えると↑の考え方は正しいのですが、住民税からも控除されていたとなると話は別ですが・・・。

繰上げ返済最後に

結局今の年収をキープできるとなると、繰り上げ返済をせずに貯金しておいて、住宅ローン控除終了と同時にまとめて数百万返済した方がが税金的にはお得だとわかりました。

ただ実際に考えてみると・・・年間200万返済しても、1％なら2万円しか控除の額は変わらないですね。

残り控除の期間6年の我が家。
年間支払予定額は、「月額12万円の支払い×12か月＝144万円」になります。

今までの年間の繰上げ返済額は50万円ほどです。

50万円の1%なら5000円の控除と言うことでしょうか・・・
なんかたった6年間なら全く気にすることないですね・・・年収が上がるのか下がるのかも分からないですし。

住宅ローン控除が残り6年なら、やはり残高をガンガン減らした方がモチベーションUPに繋がりそうです。

子供が中学生になるまで約8年あるので、8年間で住宅ローン残高をぐっと減らして、そこからはのんびり返してもいいかな？って考えてます。

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